Comment investir ? Niveau 2 : Les effets de levier et l’immobilier

Comment investir ? Niveau 2 : Les effets de levier et l’immobilier

David LIN
David LIN

bonjour et bienvenue dans cet épisode qui sera le niveau 2 de l'investissement le niveau de l'investissement ça va parler un peu plus d'effets de levier est sûrement d'immobilier donc dans cet épisode on pouvait tout apprendre sur les effets de leviers existants et du coup l'immobilier alors dans les vidéos niveau zéro au niveau 1 on a parlé d' épargne de précaution on a tout ce qui est livrée pel etc dont le niveau 2 dans la vidéo niveau 1 donc la deuxième vidéo on a parlé de tout ce qui était peu un compte titre edf ou bien choisir à ce moment-là directement ou un cabinet en gestion de patrimoine et puis dans cette vidéo là on va tout de suite parlé des effets de levier il faut savoir que il y a grosso modo plusieurs effets de levier mais grosso modo il y en a quatre qui sont très importants le premier effet de levier on en a parlé dans le niveau zéro c'est le fils de l'est d'epargne vous arrivez à mettre de l'argent de côté avec cet

argent de côté on va l'investir pour pouvoir produire des bd premier niveau effet de levier le deuxième effet de levier ça va être l'effet levier du crédit lorsque vous allez en banque voyez lorsque vous avez en banque eh ben vous pouvez demander des crédits c'est la raison la seule raison d'ailleurs aujourd'hui pour laquelle vous devez avait pour les banques essaient d'avoir un compte bancaire et faire des crédits ne souscrivaient rien chez eux d'ailleurs parce que tous les produits la plupart du temps c'est du commercial et c'est pas très intéressant pour vous parce que les frais sont très élevés et puis en plus de cela vous êtes mal accompagné par le conseiller après bien sûr ça c'est les banques de consommateurs qu'on trouve à chaque coin de rue un que je vais pas citer je parle pas des banques privées ici petite nuance donc voilà donc les banques l'effet de levier du crédit donc en gros on emprunte de l'argent de la banque à 1% 2% et les taux sont vachement bas et

ça pourra pas aller beaucoup plus bas je pense que ils vont à partir demain à voir la tendance à remonter comme aux états unis donc faites attention si vous avez des projets validés les maintenant parce que le crédit tellement pas cher donc l'effet lgv est le levier des faits le levier du crédit c'est tout simplement un levier d'utiliser l'argent de la banque pour s'enrichir donc en achetant une maison sa résidence principale comme ça on paye plus de loyer ou d'utiliser le crédit pour investir dans le locatif dans l'immobilier par exemple donc le levier suivant c'est toujours une nouvelle source d'argent ça va être le levier du loyer donc le loyer qui va être perçue par les locataires donc pour ça il faut avoir des biens immobiliers ou bien des dividendes immobilières grâce aux essais pays par exemple et grâce à ses loyers qu'on reçoit et qu'on peut qu'on va pouvoir réinvestir soit dans le niveau 1 au niveau des pea des comptes titres ou des traqueurs soit à

nouveau le garder pour de l'immobilier vous voyez c'est tout un ensemble donc là c'était le niveau de vie le numéro 3 est le dernier niveau il y en a encore plein d'autres les effets composer ces termes est accessible on va dire et compréhensible pas compréhensible et accessible géant médias les quatre bases des quatre piliers et le dernier c'est la réduction d'impôt donc aujourd'hui vous percevez un certain montant 2 me de revenus on va dire cinquante mille par exemple et les tabous temps prend un certain % et bien vu que cet argent là par aller tabasser l'argent perdu entre guillemets aujourd'hui à des dispositifs qui vous permettent de réduire cette imposition si vous voulez en savoir plus je mettrai en bas un article que j'ai fait sur les 1 position par l'imposition de façon générale et les différents systèmes pour réduire l'impôt 1 il ya hockey les lois immobilia comme guinéenne malraux monuments historiques déficits fonciers mais encore plein de choses ou censi bouvard il ya encore plein de choses dans dans le financier qui sont très

intéressants ou des choses plus atypiques comme le vin français ou encore plein d'autres choses comme les start up voilà on va pas rentrer dans les détails puisque ça va être un autre une autre vidéo plus tard que la fiscalité alors on arrive au niveau 2 je vous ai dit des quatre que levier maintenant je vous parlais de l'immobilier l'immobilier celle enveloppe par par défaut simplifiée pour emprunter de l'argent parce qu'aujourd'hui on peut emprunter pour deux choses soit numéro 1 à nice name is business comme envoyer des fusées ou envoyer des gens sur mars avec type space x et on emprunte pour ce genre d'entreprise non mais ça peut être aussi un cabinet de comptables ou bien une école enfin bref ça peut être plein de choses et puis derrière il ya l'aspect immobilière donc un aspect donkey l'immobilier pardon et on emprunte du coup pour acheter un bien immobilier cédé 2 seule raison pour laquelle on

vous empreinte enfin on vous prête de l'argent sur le long terme après et bien sûr les crédits consommation ça c'est quelque chose que je ne recommande pas du tout n'achetez pas des choses que vous ne pouvez pas vous offrir parce que ça va vous embêter et du coup vous n'allez pas pouvoir avoir les fier de l'épars et les fier d'une vie de crédits pour investir et du coup vous allez à tomber dans la matrice donc dans la course de lanester en fait donc à courir j'ai ma paye je dois payer mes crédits jda payer mon loyer et je dois payer ceux de quoi j'ai besoin pour vivre ma nourriture l'école des enfants etc et hop je dois repartir travailler pour payer tout ça et là c'est vous pourrez plus vous en sortir bref on revient sur l'immobilier l'immobilier en fait aujourd'hui il y a plein plein plein de possibilités s'est déjà fait une vidéo sur les arnaques ou sur ceux qui vous vendent du rêve en plus de dix ans que en investissant dans l'immobilier seulement vous allez pouvoir prendre une retraite je sais pas moi 50 millions

euros par mois plus tard attention attention parce que la martingale n'existe pas c'est à dire le produit miracle n'existe pas vous pouvez patrimoine il se construit pas sur un seul produit mais sur un ensemble de produits il faut qu'il soit limite interchangeables ou interconnecté c'est à dire que si vous faites des gains au niveau 2 vous pouvez les rapatrier au niveau 1 et vice et versa si vous faites des gains au niveau 1 vous pouvez les rapatrier au niveau 2 et si vous avez beaucoup trop de niveau zéro vous pouvez directement le mettre au niveau 2 et c'est donc vous allez voir mes vidéos si vous l'avez pas encore fait parce que tout est lié tout est connecté alors sur le niveau de aujourd'hui l'immobilier il ya plusieurs choses à voir est ce que vous voulez investir déjà plein à résidence principale donc y habiter et ne pas payer de loyer ou bien est ce que vous êtes d'accord pour payer un loyer mais investir dans le locatif c'est à dire acheter un bien immobilier et de louer dans les deux cas il faut faire soit l'un soit l'autre ou les deux mais il faut surtout pas ne rien faire du tout parce que ça veut dire que vous utilisez pas le levier du crédit pour

investir dans l'immobilier et là du coup c'est de l'argent perdu entre 10 mais surtout que les taux sont très bas encore il ya pas longtemps une nouvelle cliente a fait un prêt sur 25 ans un taux dérisoire de 0 76% donc c'est dérisoire donc je vous invite vraiment à les contacter vos banques et demander quel est votre capacité d'emprunt ceci étant dit j'avance donc dans l'immobilier une maintenant que vous ai dit ok on va acheter dans l'immobilier il ya plusieurs questions qu'il faut se poser déjà si ces résidences principales regardez le lieu d'abord proche de votre travail le devis etc etc et c'est un peu plus émotionnelle et donc j'ai parlé de l'aborder ici parce que ça peut sortir de la logique de l'investisseur et là c'est une série de vidéos pour les investisseurs je le rappelle donc on arrive à la deuxième solution la série du caucase qui concerne les investisseurs quelle question qu'il faut se poser quelques questions faut-il se

poser c'est est pas français l'a donc quelle question faut-il se poser d'abord est ce que on va acheter dans l'ancien donc première solution dans l'ancien ou bien est ce qu on décide de racheter d'un deuxième solution qui est le 9a le neuf qu'est ce que c'est le neuf c'est tout simplement des biens en vente on appelle ça avait fabre en l'état futur d'achèvement donc c'est des biens qui sont pas encore construits combat construire etc on va acheté sur plan donc ces deux choses à prendre en compte alors la première elle est intéressante parce que souvent on a le mètre carré qu'un peu moins cher on peut avoir desbiens en plein centre ville est ce qu'on construit pas beaucoup de nouvelles appartint ou de bâtiments ou de maison en centre ville faute de savoir alors si on peut trouver des trucs centre-ville gains intéressants au niveau du lieu et dans l'ancien ce qui peut être bien c'est que on achète quelque chose de totalement délabrée et on fait plein de travaux et on arrive à quelque chose qui est à notre goût les petits dit quelque chose à notre goût c'est aussi quelque chose

qui va qui va être forcément mieux rénover parce que c'est nous qui avons choisi en fonction de ce qu'on voulait mieux rénover part ça reste relatif donc voilà les avantages de l'ancien maintenant pour l'ancien il ya plusieurs dispositifs qui disaient qu'ils existent un notamment la loi malraux le déficit foncier la loi de normandie je viens de normandie qui a fait une nouvelle loi c'est à dire en rénover le coeur de ville et de transformer des anciennes bâtisses en des bâtisses rang des bâtiments ou des immeubles conforme au niveau de l'écologie donc rt 2012 donc comme si c'était des bâtiments neufs très intéressant quand même il faut le noter donc que la loi de normandie et enfin il ya encore la loi bon et de cloyes ou l'achat de gré à gré c'est-à-dire particulier à particulier ou via une agence dans l'ancien premier point deuxième point il ya l'achat dans le neuf le neuf ça al'avantage de

pouvoir ne pas avoir de travaux ça al'avantage de ne pas se prendre la tête parce que et le qatar ou thermales en trouver dans le neuf c'est tout neuf tout beau donc forcément il ya des gens qui vont vouloir louer en plus si vous l'achetez si jamais vous avez de la fiscalité vous l'achetez infidèle n'achetez pas pinel si vous n'avez pas de fiscalité je vois des vendeurs de pinel qui vendent et pinel à toi mais si la personne n'a pas de fiscalité ou si vous ne payez pas d'impôts ça c'est rien d'investir dans le tunnel notez le donc l'investissement pinel qui peut être intéressant parce que bas le loyer modéré donc forcément vous avez une liste des tentes au niveau de la location et le bien celui où généralement très très bien après dans le neuf il ya d'autres projets qui peuvent être intéressants en dehors du cadre opinel et là il faut regarder au cas par cas dans l'ancien je reviens je fais un job en arrière il j'oubliais de parler d'un d'un dispositif qui est le llm ne paie donc le loueur meublé non professionnel

l'ont professionnels pardon pourquoi c'est intéressant d'en discuter d'en parler parce que quand on est en loire mode les non professionnels tous les loyers qu'on reçoit si vous avez un bon comptable tout simplement est amorti et donc vous ne payez rien du tout sur les loyers que vous avez percevoir pendant entre 10 et 25 en fonction de combien vous avez amortir sur votre bien donc c'est très intéressant et c'est une vraie plus value pour activer le levier de l'epargne puisque et du loyer puisque vous avez touché des voiliers que vous allez pouvoir réinvestir votre part donc voilà par rapport à l'immobilier donc vous voyez quand même plein de questions déjà qui se pose donc première question où est ce qu'on va choisir notre bien deuxième question pourquoi on a choisi ce bien là tel est le nombre de locataires quel nombre de propriétaires est ce que c'est une ville dynamique où c'est est ce que c'est une ville qui en décroissance au niveau de la population au contrat c'est une ville qui accueille beaucoup de monde questions à se poser troisième question

c'est une fois qu'on a acheté est ce que c'est pour soi même et dans ce cas là c'est de l'émotionnel qui prend le dessus et du coup on n'en parle pas ou est ce que c'est pour abus de locatif donc quel est le rendement le rendement il avoir sur trois niveaux d'abord le rendement net donc net de gestion donc une fois que vous avez tout est prêt de gestion que vous enlevez donc aux agences de gestion électricité comptables etc net de fiscalité donc une fois que vous recevez des loyers combien vous payez sur les loyers parce que si vous êtes à une tranche marginale d'imposition à 30% je devais 30% à payer plus les prélèvements sociaux de 17,2 des petites 47,2 jeudi grosso modo 1 donc du coup vous êtes vous perdez la moitié de vos toyer donc c'est pas du tout intéressant de louer en par exemple enfin bref faut tout calculer donc la fiscalité et le dernier net comprend pas souvent en compte c'est le net de travaux et d'acquisitions c'est à dire que les frais de notaire dans l'ancien sont beaucoup plus élevés que dans le

neuf ou dans certaines lois comme la loi malraux le happy days ou le loi déficit français puisque la halle aux fins le notaire ne prend des honoraires que sur la partie du foncier pas elle faire partie travaux donc vous voyez pas pas sûr ma roue et sur le déficit foncier oui sur mare lô c'est tout qui inclut donc pas mal de spécificités 1 donc on était à l'étape 3 au niveau de la rentabilité à prendre en compte au niveau de la gestion locative est ce qu on le loue soi-même ou est-ce qu'on nous confie un gestionnaire qui est le coût de l'assurance et si on prend une assurance impayés ou pas quelle va être la finalité c'est à dire qu'au bout de 15 20 à 25 ans quand vous aurez fini le prêt est ce que c'est un but de le revendre de le garder de le transmettre d'y habiter par la dernière option je la recommande pas parce que dès que vous vous projetez vous personnellement et y habiter donc ça redevient émotionnel et

donc vous allez faire des investissements pas logique c'est à dire que vous allez prendre un appartement sur surcoté dans je sais pas moi à nice alors que vous aurez peut-être la même chose de kim des kilomètres en dehors de la ville pour trois fois moins cher enfin j'exagère j'exagère beaucoup dans ce que je veux dire mais vous comprenez d'idées donc voilà c'est toutes ces questions qu'il faut se poser une fois que vous êtes poser toutes ces questions que vous avez quelques ou si votre taux d'emprunt si vous savez pas comment calculer votre taux d'emprunt aller sur meilleur taux points comme c'est très simple vous calculez vous tapez de votre revenu peut-être vocale vous taper vos crédits en cours ou vos charges et vous calcule tout de suite combien vous pouvez emprunter sur un x année donc c'est très très très très très très simple et enfin dernier point de façon je les ai déjà dit dans la vidéo précédente 1 si vous ne voulez pas vous sentir submergé par l'acquisition d'un bien immobilier délégué le vous pouvez bien sûr passer

par votre agence immobilière ou bien par un promoteur mais encore mieux passer par un conseiller en gestion de patrimoine qui vous fera un bilan déjà de votre situation pour savoir si c'est pertinent de le faire en fonction de vos objectifs et bien sûr le cabinet tell it consulting se tient à votre disposition si jamais vous avez des questions par rapport à un investissement immobilier donc aujourd'hui c'était le niveau 2 dans cet épisode l'investissement on a parlé des quatre effets de levier et enfin de l'investissement immobilier de façon générale il ya beaucoup de questions que j'ai posées pour vous aider à éclaircir votre projet est en fait c'est un vrai métier surtout quand c'est du neuf parce qu'il faut bien choisir ses lots sinon on risque de acheté beaucoup plus cher que le marché est là ça devient aussi problématique bref à disposition pour répondre à vos questions vous pourrez prendre un petit créneau pour réserver un col avec moi ou sinon quasiment carrément passé en rendez vous avec moi au jour où je fais
cette vidéo là où je fais cet épisode là il faut savoir que j'ai aucune disponibilité sur un mois et demi parce que les vidéos commencent à prendre avec eux j'ai je suis intervenu sur d'autres chaînes donc ça fait que j'ai une influence mais j'ai recruté des salariés de personnes qui vont me soulager aussi à ce niveau là donc bientôt ya un peu plus de créneaux mais pour l'instant je ne vais pas pouvoir recevoir de nouveaux clients je vous dis à très très bientôt et puis inscrivez vous à la newsletter sur le cercle d'amis point fr puisque on va arriver tout doucement à notre niveau supérieur salut c'est à l'excès de l'équipe d'avis j'espère que tu as aimé la vidéo si ça t'a plu est ce que je peux demander de ta bonne et de mettre un pouce bleus et si jamais tu veux encore plus de contenu de bonne qualité abonne toi à la liste privé du cercle d

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David LIN

Un passionné de productivité saine, des finances (mon métier) et de pleine conscience selon Thich Nhat Hanh, ça donne un mélange RICHE et, en même temps, ZEN !